北京市京哲律师事务所
房屋买卖合同纠纷
上诉人（原审被告）：孟某，女。
被上诉人（原审原告）：秦某，男。
被上诉人（原审原告）：徐某，女。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑亚飞，北京市京哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄某。
【案情简介】
第一,2011年3月20日至2011年5月24日，黄某共计收取秦某、徐某购房款402万元，并于2011年5月24日交房给秦某、徐某入住至今。2014年秦某、徐某共向黄达支付100万元。2014年11月1日黄某与秦某、徐某补签《房产转让协议》。秦某、徐某按照《房产转让协议》履行各项义务，又为黄某担其应当付款的义务。2015年1月4日,房产过户登记至徐昀名下。涉案房屋过户的依据主要是黄某和孟某公证委托授权祝某办理房屋过户手续，祝某依法行使受托权。祝某代办过户的行为合法有效，该行为产生的法律后果应当由黄某、孟某承担。第二，秦某、徐某与黄某的买卖行为均发生在婚姻关系存续期间，且2014年10月31日北京国立公证处出具（2014）京国立内证字第9340号公证书，证明黄某、孟某、祝某于2014年10月14日签订《委托合同》的真实性，且该公证的委托书为黄某、孟某二人共同委托并共同申请进行公证，故双方签订房屋买卖合同的意思表示真实有效，双方存在合法的合同法律关系。秦某、徐某获得房屋产权的行为合法有效。第三，本案事实清楚，证据确实充分。秦某、徐某为了购买涉案房屋先后支付1300多万元的购房款及手续费，比双方约定的实际购房款630万元高出近800多万元。此1300多万元购房款均直接由黄某、孟某获得或者间接偿还黄某、孟某的共同债务。多支出的购房款应当由黄某、孟某依法归还。综上，纵观本案的时间顺序和对应事实，孟某与黄某有恶意串通之嫌，明知房屋已经卖出的情况下，还将涉案房屋抵押给某公司借款，严重侵害秦某、徐某的合法权益。
【裁判结果】
依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应依照合同约定享有相关合同权利、履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同。综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、涉案房屋是否为孟令兰和黄达的夫妻共同财产；2、孟某、黄某与秦某、徐某之间签订的房屋买卖合同是否有效；3、孟某是否应该对秦某、徐某主张的690万及利息承担责任。
关于涉案房屋是否为孟某和黄某的夫妻共同财产一节。根据现有证据表明，孟某与黄某于2009年2月12日结婚，2014年11月22日离婚。黄某于2009年2月20日把涉案房屋过户给孟某，该过户行为发生在婚姻关系存续期间。现孟某主张涉案房屋系其于婚前全款购买，但并未提供付款凭证或者婚前财产公证等有力证据予以证明，故孟某的该项主张无事实依据和法律依据，本院不予采信。一审法院认定涉案房屋为孟某和黄某的夫妻共同财产，并无不当，本院予以维持。
【点评】
关于孟某、黄某与秦某、徐某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否有效一节。虽然孟某、黄某与秦某、徐某前期未签订正式的房屋买卖合同，但是，黄某于2011年3月20日出具的《定金收付书》，具有双方当事人的姓名、买卖标的及其数量、价款等合同必备内容，可以认定房屋买卖合同已经成立。虽然黄某与徐某签署的收条约定若徐某与黄某未就涉案房屋达成转让协议，徐某支付的款项转化为借款。但是，黄某于2011年5月5日签署的收条约定，徐某于2014年年底结清剩余房款，且2014年11月1日，黄某与秦某、徐某签订的《关于北京东城区×××室房产转让协议》，认可了秦某、徐某所支付款项系购房款，该协议的签订时间亦在2014年年底之前。现黄某主张该徐某所支付房款已转化为借款，依据不足，本院不予支持。另，2014年10月14日，黄某、孟某作为委托人，委托祝某就涉诉房屋办理借款抵押登记手续、签订房屋买卖合同及办理产权过户登记等事宜，并于2014年10月31日进行了公证。祝某作为孟某、黄某的代理人与徐某于2014年11月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，其代理行为对孟某、黄某生法律效力。孟某、黄某对于祝某与徐某签订《北京市存量房屋买卖合同》并不知情的抗辩，本院不予采信。上述两份合同均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害第三人利益，为合法、有效合同。
关于孟令兰是否应该对秦某、徐某主张的690万及利息承担责任一节。秦某、徐某支付上述房款发生在孟某与徐某婚姻关系存续期间，虽孟某主张对于涉诉的相关债务不知情，但并未就其主张提供相应的证据，故一审法院判决确认孟某与徐某共同承担上述债务，并无不当，本院予以维持。
综上所述，孟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
